Októberben még úgy fogalmaztál: nem fog nőni az ingatlanpiac. Eltelt öt hónap. Hogy látod most az ingatlanpiacot, mekkora értékcsökkenés várható?

Azt, hogy mekkora értékvesztés fog megtörténni az ingatlanpiacon, azt nem lehet megmondani. Még előrejelzéseket is nagyon nehéz megjósolni. A médiában több fajta véleményt hallani erről, szakmán belül sincs egységes vélemény. De mindenki értékcsökkenésre számít. Egy pár hónappal ezelőtt én úgy gondoltam, hogy maximum 20-30%-os értékvesztés várható, de sajnos ennél még drasztikusabb leértékelődés is előfordulhat.

Mi a szakma álláspontja a válságról?

Sajnos mindenki látja, hogy az ingatlanválság megérkezett. Az Ingatlanszövetség (MAISZ) múlt hét pénteken, Budapesten konferenciát rendezett „Válság az értékbecslő szakmában” címmel, ahol a magyar értékbecslők krémje jelent meg. Még bankos kollégák is eljöttek, hátha több információhoz juthatnak a jelenlegi helyzetről. A konferencián az előadók mind kifejtették, hogy még megjósolni sem lehet a válság hatásának nagyságát. Erről a témáról én is több kollégával egyeztettem a helyszínen. Mindannyian eddig azt tapasztaltuk, hogy az elmúlt két-három hónapban úgy 10-15% értékcsökkenés történt a lakóingatlanok piacán, míg a vállalati, vagy más néven jövedelemtermelő ingatlanoknál ez 20-30%-os volt. Várhatólag a válság teljesen átrendezi az ingatlanpiaci erővonalait, ami hosszútávon nem biztos, hogy rossz.

Mi várható egy ilyen értékcsökkenő helyzetben?

Véleményem szerint a bankok lassan elkezdik az ingatlanok kényszerértékesítését. Sajnos ez még negatívabban fogja érinteni az ingatlanpiacot. Ha nagy számban történek végrehajtások, akkor ez további értékcsökkenést fog előidézni.

A bankok hogyan állnak a finanszírozáshoz, ebben a válsághelyzethez?

Ahogy én látom, a pénzintézetek most nagyon óvatosak, így a piacon megjelenő esetleges vásárlóerő is jóval nehezebben tud hitelhez jutni. Ezeknek a szigorításoknak véleményem szerint három fő oka van. Az első, hogy ma Magyarországon a hiteligénylőknek bizonytalan az állásuk, láthatjuk mi is Esztergomban milyen leépítések történtek. A második fő ok az ingatlanpiac értékzuhanása. Itt a fedezet tűnhet el a jelzálog mögül. A harmadik ok, hogy a külföldi bankok a magyarországi leányvállalataiktól kivonják a tőkét. A híradásokban is hallhatjuk, hogy politikai vezetőink az Európai Unióban is próbálnak ez ellen hatni, próbálják a tőkét itt tartani. Eddig nem nagy sikerrel. Ez a három fő ok, ami miatt nehezebben hiteleznek a bankok. Szerintem a magyar pénzintézetek nagyon nehéz helyzetben vannak, forráshiányosak és folyamatosan leértékelődnek az értékpapírjaik, nem beszélve a már kihelyezett hitelek visszafizetési nehézségeiről és a már említett ingatlanfedezet értékvesztéséről.

Vannak egyáltalán ingatlan adás-vételek?

Nagyon kevés realizálódik a piacon. A minimális önerővel rendelkező piacra lépő vásárlók, finanszírozási nehézségbe ütköznek, ezért most az ingatlanpiacnak ők nem meghatározó szereplői. Pedig az elmúlt években, ezek a lakásvásárlók voltak döntő többségben a piacformálók. Ez most gyökeresen megváltozott. A készpénzes vevők a válság kezdeti szakaszában megjelentek a piacon, jórészt ide mentették át papír alapú befektetéseiket. De a megmaradt készpénzes vásárlók szerintem kivárnak. Várják, hogy még lejjebb essen az ingatlanok értéke.

Akkor most az értékbecslők sincsenek könnyű helyzetben.

A válságot talán mi éreztük meg az elsők között. Persze ennek van jó oldala is, mivel az elkövetkezendő 1-2 év alatt várhatólag eltűnnek a szakmailag gyenge képességű értékbecslők a piacról. Valahogy ezt az időt kell nekünk is túl élnünk.

Ilyen ingatlanpiac értékvisszaesésnél, elég nagy felelősége van az értékbecslőknek, van egyáltalán valamiféle felelősségvállalásuk?

A szakma helyzetét nehezítheti az is, hogy a kényszereladások kapcsán kiderülhet, az ingatlan kevesebbet ér a korábban becsült értéknél, és akkor a szakértőknek helyt kell állniuk. Ilyenkor a bank felvetheti az értékbecslő felelősségét. Ezt a veszélyt ugyan csökkentheti az értékbecslők felelősségbiztosítása, azonban az sem korlátlan. Véleményem szerint a hitelezési nyereséget realizáló banknak kellene nagyrészt vállalnia a piaci kockázatokat. Persze a túlzott, irreális értékeket leírt értékbecslők most nagyon nehéz helyzetbe kerülhetnek.

Az ingatlanfejlesztő cégek lehetőségeit hogy látod?

Az ingatlanpiac kínálati oldala is válságban van, a fejlesztések leálltak. Sokan még megpróbálják befejezni az elkezdett projekteket, de újba csak kevesen mernek belevágni. A banki projektfinanszírozás is megnehezült. A magyar ingatlanpiaci válságot az amerikai, a spanyol és a többi nyugat európai ország időben megelőzte. A példáikból láthatjuk, hogy nálunk még csak a kezdeti nehézségek jelentkeztek, de várhatólag ez mélyülni fog. Az elkövetkező időszakban, a fizetőképes kereslet hiánya miatt sem lendülhet fel a piac és a közeljövőben új vásárlóerő jelentkezésére most kevés az esély. Alapvetőleg az ingatlanfejlesztők a kivárásra rendezkednek be, akik forráshiányosak azok lassan elhullnak. Ez tisztulást okozhat az ingatlanfejlesztési piacon is.

Mi a véleményed általában az önkormányzati ingatlanfejlesztésekről?

Szerintem nekik is várakozó álláspontra kellene helyezkedniük. A pénzügyi válság szűkíti az önkormányzatok mozgásterét. Ha csak azt vesszük figyelembe, hogy várhatóan az iparűzési adóból befolyó összegek nagyban lecsöknek, akkor erre ez is elég érv. Ráadásul a bevétel csökkenés mértékét még kiszámítani sem lehet. Tehát teljes bizonytalanság van a bevételi oldalról, a kiadás meg fix. Egy elkezdett fejlesztés viszont nagymértékben növelné a kiadásokat. Már az is nagy kérdés lesz az elkövetkezendőkben, hogy az önkormányzatok a felvett hitelek és a kibocsátott kötvények kamatait és törlesztő részleteit miből fogják majd előteremteni. Gondoljunk bele, hogy egy város napi működtetése milyen összegeket emészt fel. Ha valamelyik önkormányzat most belekezd ingatlanfejlesztésbe, nagyon tudnia kell, hogy mit csinál. Nagyon jó pénzügyi háttérrel és piaci ismerettel kell rendelkeznie. Szerintem egy önkormányzati fejlesztés azért is kockázatos, mert a végső döntéseket nem a fejlesztők, hanem a sokszor kevés információval és szakértelemmel rendelkező képviselők hozzák. Ráadásul nekik nincs anyagi felelőségük, személyes kár nem éri őket, nem mennek tönkre egy hibás döntés miatt. Egy ilyen válságban, ha valaki belevág egy beruházásba, nagyon ismernie kell a kiválasztott fejlesztési területet. Mert ha nem találják el a megcélzott piacot, iszonyú veszteségeket kell elkönyvelniük. Nem véletlenül várnak ki az ingatlanfejlesztő cégek, ők a bőrüket viszik a vásárra. Szerintem a kulcsszó jelenleg a kivárás. Ma a világban mindenhol kérdőjelek vannak, így nem lehet látni, hogy a jövőben mi lesz a jó beruházás. A válság után, az önkormányzatoknak át kell gondolniuk a fejlesztési elképzeléseiket, nem szabadna ragaszkodniuk a rossz projektekhez. Fel kellene vállalniuk a változtatás nehézségét és új piacképes beruházásokat kell megcélozniuk.

Mikor fogunk kilábalni véleményed szerint ebből a gazdasági helyzetből?

Nem látni a válság végét. Most a pénzintézetek csak 12 hónapra valószínűsítenek prognózisokat. Mindenki a GDP visszaesését vetíti előre. Véleményem szerint, még nem vagyunk a lejtő alján. De nagyon nehéz bármit is mondani, ebben az ügyben még a Magyar Bankszövetség sem mer állást foglalni. Egyes optimista hangok egy-másfél évre teszik a krízis időszakát és onnan várják a fellendülést. Hát nem tudom...

Nemzetközi viszonylatban hogy látod a válságot?

Egy mélyreható átalakulási folyamat kezdetén vagyunk, melynek kimenetelét nehéz megjósolni. Kérdés, lesz e annyi erő a politikai vezetőkben, hogy fordítsanak a világhajó kormánykerekén és gazdasági függőségi viszonyokat háttérbe szorítsák. Ez nem egyszerű feladat, de véleményem szerint, a világ át kell, hogy rendeződjön. Persze ez elsősorban az USA-n múlik, Európa csak asszisztálhat hozzá. Mindenki fél szemmel Amerikát figyeli, arra várnak, hogy az ottani gazdasági motorok beinduljanak.