Ingatlanvásárlási jó tanácsok

Ingatlanvásárlási jó tanácsok

2014.04.24. 15:35

Tavasszal sokakban felbuzog a telek- és ingatlanvásárlási kedv, ezért új rovatot indítunk, melyben Biró László ingatlanszakértő ír arról, mire érdemes figyelni új vagy használt lakás, ház megvételénél.

1. Ingatlanokkal kapcsolatban:

Előzetesen hadd mondjam el, hogy az ingatlanok ritkán likvidek, mivel funkciót töltenek be. Tehát rövidtávú befektetésnek általában nem alkalmas, hacsak nem paci ár alatt jutunk hozzá és így megfelelő hozamot tudunk vele termelni.  De mennyi a valós piaci ára egy ingatlannak? Tényleg piaci ár alatt jutottunk hozzá a megvásárolt ingatlanhoz? Miért nem tudjuk eladni az ingatlanunkat? Miért nem találunk igényeinknek megfelelőt? Ezek a fő kérdések mozgatják alapjában a szegmens szereplőit.

 

Az ingatlan funkciója lehet lakó vagy egyéb üzleti, mezőgazdasági, ipari jellegű. Így az ingatlanokat hosszú távú befektetésként kell kezelni, élettérként, munkatérként, üzlettérként lehet hasznosítani. Tehát teret adnak életünknek és általában nehézkes a mobilitásuk - értékesíthetőségük.

 

A világban megfigyelhető egy trendfordulás, 2009-től többen akarnak eladni és kevesebben vásárolni, ez nagyban negatívan befolyásolja az ingatlanpiaci árakat. Azt meg kell jegyeznem, hogy a jó elhelyezkedésű és minőségű ingatlanok megtartották a 2009-es értéküket, ezekre mindig megérkeznek a vevők, ezért érdemes - árától függetlenül - jó ingatlant választani, ha másért nem, az életterünk minősége miatt mindenképp.

 

Az ingatlanvásárlás sokkal nehezebb feladat, mint azt sokan gondolnák, mivel Magyarország ingatlanállománya gyenge, nehéz az igényeinknek megfelelő ingatlant találni. Azt mindig tartsuk szem előtt, hogy itt hatalmas összegekről van szó, sőt akár az életünk megtakarítása, vagy hitelfelvétel esetén a jövőbeli munkák által megtermelt összegek veszhetnek el.  Jobb esetben csak megnöveli a vásárlás végső költségét – amennyi összegből végül javítjuk - a rosszul kiválasztott ingatlan adottságát. Később kiderülhet, hogy a vásárolt ingatlannál jogi rendezetlenség áll fent, vagy csak beköltözés után vesszük észre a szigetelési, esetleg szerkezeti hibákat. Többen leragadnak az épület vizsgálatánál és nem nézik az ingatlan szűkebb és távolabbi környezetét. Nem veszik figyelembe az adott ingatlan logisztikai és egyéb társadalmi helyzetét. Gyenge ingatlan választása esetén, az életkörülményeiket és a jövőbeli értékesítést nehezítik meg a vásárlók. Sokan úgy vesznek ingatlant, mint egy kiló kenyeret, gyorsan beleugranak, pedig nehezen megkeresett összegekről van szó. Konklúzióként levonhatjuk, hogy sok bosszúságot és pénzt takaríthatunk meg, ha figyelmesek vagyunk egy ingatlan kiválasztásánál.

 

Ingatlanközvetítés Magyarországon:

Magyarországon furcsa állapotok uralkodnak az ingatlanpiacon, kijelenthetjük azt, hogy a vevőket sokszor senki sem segíti és nem képviseli egy vásárlás folyamatnál. Az eladókat is csak abban az esetben, ha egybevág a közvetítő cég gazdasági érdekeivel, mely érthető. Mivel egy közvetítő cég eladás érdekelt, így sokszor nem figyelmezteti a vevőjelöltet a bemutatott ingatlan negatívumaira, ha egyáltalán észreveszi ezeket a hibákat. Természetesen akadnak korrekt közvetítők is, akik kiegyensúlyozottan próbálnak segíteni eladónak és vevőnek, de ez sokszor a saját kárukra történik.  Azt be kell látnunk, hogy a közvetítő az eladás utáni jutalékból él, így nem is várhatjuk el ezt a feladatot tőle. A lakás bemutatásának leszervezésénél sokkal többet nem is kívánhatunk tőlük.

 

Az ügyvédektől sem lehet számon kérni ezt a képviseletet, mivel ők csak az adásvétel jogi háttérért felelnek és általában nem járnak az ingatlannál, így nem is vizsgálják meg egy adott ingatlan teljes jogi hátterét, ők csak a tulajdoni lapra támaszkodnak. Itt felhívnám a figyelmet arra, hogy a földhivatali regisztrációk, adatok hiányosak és elavultak, asztal mellől nem alkalmasak egy ingatlan jogi hátterének teljes vizsgálatára. Az ügyvédek a lezajló folyamat legvégén csatlakoznak és az adásvételt tényét legalizálják. Ráadásul hazánkban senki sem akarja megfizetni ezt a vevő képviseleti szolgáltatást (igaz, az ingatlan olyan mint a futball, mindenki ért hozzá), pedig sok pénzt, időt takaríthatna meg magának és később sok bosszúságtól óvhatná meg magát egy vásárló.  Most megpróbálom a vevőt képviselni és bemutatni, hogy mire is figyeljen oda egy vásárlásnál.

 

2. Ingatlanjog, ingatlan fenntartás:

Egyik legfontosabb tényező vásárlásnál az ingatlan rendezett jogi háttere. Lakásvásárlásnál nem egyszer találkoztam olyan lehúzós technikával, hogy új építésű társasház teraszát – erkélyét száz százalékban vették figyelembe a földhivatali bejegyzésnél, így a vásárló a tulajdoni lapon szereplő nagyság miatt jóval többet fizetett ki az adott lakás értékeként, mint azt a valóság indokolta volna. Tehát a tulajdoni lapon szereplő méret nem volt azonos a lakás valódi méretével. Ilyen esetekben a vevő ugyanannyit fizet az erkély négyzetméteréért, mint a lakás gépészettel, nyílászárókkal felszerelt, szigeteléssel rendelkező részért. Hat négyzetméteres terasznál közel 1 millió Forintot is veszthet az ügyfél, az eladó meg extraprofitot zsebelhet be.

 

Vagy a tetőtérben kiépített lakás 1,9 méter feletti jogszabályba rögzített lakóterület valós mérete kisebb volt a bejegyzettnél, itt az alacsonyabb részeket számolták fel a vásárlónak.

 

Az sem mindegy kisebb sorházaknál, vagy ikerház megvásárlásánál hogy bruttó, vagy nettó méretet hirdet egy kivitelező, vagy az értékesítő. Láttam olyan ikerházas hirdetést, hogy az ingatlan 70 m2-es nagyságú - mely csak részben volt igaz - mivel az épület külső méretét adták meg és a valós nettó alapterülete csak 58 m2 volt. Itt 12 négyzetmétert pluszban fizetett ki a vásárló, mivel ez a tény nem tűnt fel neki. Csak a négyzetméterárat figyelte, ami természetesen így piaci átlagon volt.

 

Lakásoknál fontos lehet a Társasház Alapító Okirat, itt a lakók hiányos ismeretei miatt születhetnek akár jogellenes döntések a közös használati részekkel kapcsolatban, vagy a közös költségek területén.

Itt emelném ki, hogy nem mindegy milyen felújítási alapot képez egy társasház és nem mindegy kik lakják az adott épületet. Sok esetben minimális, vagy nincs a közös kasszában tartalék az esetleges károsodásokra, felújításokra. Egy régebbi építésű műemlék jellegű ingatlannál jóval magasabbak lehetnek a társasházi közös költségek, mint egy panellakás esetében. Általában a felújítások is jóval drágábbak ezeknél a lakóépületeknél. Vásárlásnál érdemes megkérdezni mennyi a közös költség és a közös képviselőn keresztül tájékozódni, milyen problémákkal küzd az adott társasház.

 

Nagyon fontosak a közművek, a főórák, alórák jogi helyzete és rendezettsége, mert ezek hiánya később extra költségeket vonhatnak maga után, például a ki nem fizetett közös fogyasztások.

 

Lakásvásárlásnál az épület állapotát is figyelembe kell venni, nem csak a lakásét. Minél rosszabb állapotú egy társasház, a jövőben annál több kiadásra számíthat egy leendő tulajdonos. Hiába földszinti a lakás, ha a tetőszerkezet meggyengül, ha a lapostető beázik, a lift elromlik neki is fizetnie kell.

 

Ha valaki új építésű és extra felszereltségül társasházba költözik, az számíthat rá, hogy tetemes lesz a társasház fenntartási költsége. Automata kapurendszer, világítási rendszerek, őrzésvédelem, riasztórendszerek és egyéb extra szolgáltatások drágíthatják a havi költségeket. Sokszor láttam nyugdíjasokat beköltözni kisebb apartmanokba és a fenntartással igencsak meggyűlt a bajuk. A vásárlást egy nagyobb ingatlan eladásából tudták fedezni, de a fenntartását már nem, itt szembekerültek az erősebb anyagiakkal rendelkező tulajdonosok érdekeivel.

 

Lakóházvásárlásnál nagyon fontos, hogy valójában mit mutat a földhivatali térképmásolat, egyezik-e a valóság a térképpel? Ha tíz éven belül engedély nélküli túlépítés, vagy ráépítés történt akkor számíthatunk egy önkormányzati bontási határozatra és büntetésre. Ha tíz évvel későbbi az engedély nélküli bővítés, akkor is sok nehézség hárulhat a vevőre, amíg rendezi az ingatlan jogi helyzetét.

 

Az sem mindegy milyen övezeti besorolású a terület, mekkora a százalékos beépíthetősége, milyen homlokmagassággal rendelkezhet egy épület, egy jövőbéli bővítés esetén ezek fontos támpontok.

 

A lakóház jellegű épületeknél az is fontos, hogy valójában milyen földhivatali besorolású. Ha hétvégi ház, vagy gyümölcstároló, akkor évenként a nagyságától függően fizethetünk adót utána, ráadásul más az illeték és az adóvonzata is egy ilyen ingatlannak.

 

Sokszor szolgalmi, átjárási, vezetékjogok terhelik az ingatlanokat, melyek megnehezítik a leendő tulajdonos majdani életét. Főleg egy átjárási szolgalmi jog, itt a szomszédnak bármikor joga van keresztülmenni az adott ingatlanon, tehát sajátjaként használhatja.

 

Az osztatlan közös tulajdonokról nem is beszélve, itt helyenként csak a szokásjog alapján dőlnek el használati jogok. Sok küzdelemre számíthatunk, ha a vételnél nem tisztázzuk le, hogy mihez is van jogunk egy ilyen ingatlannál.

 

Az sem lényegtelen jogi háttér, hogy van-e bejegyezve elővásárlási jog az ingatlanra, ez egy vásárlást teljesen elbizonytalaníthat és az időtartamát is elnyújthatja. Hitelfelvételnél ez akár problémát is okozhat.

 

 (folytatása következik)

Biró László

www.blinvest.hu

 

2014.04.26. 21:11

   "Ezért fontos, hogy a szerződéskötés előtt tájékozódunk az ingatlanok helyzetéről és utána rögzítjük csak az érdekeinket. Jó döntést akkor hozhatunk, ha tényleg figyelembe vesszük a (valós) szakemberek véleményét…"

 Köszönöm a kimeritő választ magam is igy gondolom és mivel a mélygarázsokra gondoltam, ami meg közpénzből lett vásárolva, gondolom érdemes lenne az illetékeseknek, már aki nem hibás semmibe, köztudomásra hozni az összes vonatkozó szerződést.  Igy tisztára moshatná magát aki nem ludas és nemkellene az elkövetőkkek együtt dagonyázni a sárba amibe nyakig ülnek!

Mert mindenki,  "Annyit ér amennyit használ" Széchenyi után,

                                                                                                                              / Meggyestől/

2014.04.26. 16:43
kurázsi:

 Tisztelt szakértő úr egyetértve mindazzal amit leirtál, én inkább kérdeznék!

 Minthogy kicsit más ügy mint amikről itt irtál, igaz nemfeltétlenül ingatlanszakértői a kérdés de szorosan kötődik hozzá !

 Mi a teendő akkor ha a vevő már jogszerint megvásárolta az ingatlant nagyobb részben ki is fizette, de a használatbavétel során kiderül, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmatlan és a szakértők szerint is csak jelentős beruházások után lehet és csak részben használhatóvá tenni !

Mit tehet a tulajdonos ilyenkor? összeszoritott fogakkal fizesse ki a még hátralévő összeget ? Aztán az eredeti vásárlási összeg akár 50%-áért próbálja meg legalább részben használhatóvá tenni ?

Vagy kérheti az eladót hogy  a hibás teljesitést /ingatlant/javitsa ki saját költségén és utána beszélhetünk arról ki tartozik kinek  vagy akár előtte?

 /Különös tekintettel arra ha az eladó a tulajdonos, a kivitelező és épitő is egyszemélyben!/

Netán elállhat -e a vevő a vételtől a hibás teljesités miatt, egyben keresettel fordulhat a birósághoz az eddig befizetett vételár visszafizetéséért kérve, plusz

a vevőt ért összes kárának megtéritését ?

Tudom,hogy ez már inkább jogi kérdés de a szakértelmeden kivül kicsit a magánvéleményedre is számitok  Te mit tennél vevőként?

Kedves Kurázsi, sajnos ez már tényleg jogi kérdés és nem vagyok jogász. Magánvéleményt sem tudok formálni igazán az ügyről, mivel nem láttam a megkötött szerződést és nem tudom milyen ingatlanról van szó (ha csak nem köztulajdonról kérdez – akkor sejtem).

Az ilyen tárgykörben minden a szerződéskötésen múlik!

Feltételezem, hogy a szerződésben leírták a kivitelezési technológiát és azt hogy a felek közös akaratukból írták alá. Az is nagy kérdés, hogy valójában átvették-e használatba az ingatlant és ott mit írt alá a vásárló. Ha ezek megtörténtek, akkor ebből nehéz kibújni.

Talán kapaszkodó pont lehet, ha nincs meg az épület használatbavételi engedélye – akkor itt még firtatható a jogi teljesítés. Ha a teljesítés megfogható, akkor lehetne csak szerződésbe foglalt technológia és a minőség tárgykörét elővenni. A jog és a valóság két különböző dolog is lehet, ha a szerződés el van rontva, azt nagyon nehéz helyrehozni. De még egyszer hangsúlyoznám, hogy nem vagyok jogász, és ez kőkeményen jogi kérdés.

Ezért fontos, hogy a szerződéskötés előtt tájékozódunk az ingatlanok helyzetéről és utána rögzítjük csak az érdekeinket. Jó döntést akkor hozhatunk, ha tényleg figyelembe vesszük a (valós) szakemberek véleményét…

2014.04.25. 15:04

 Tisztelt szakértő úr egyetértve mindazzal amit leirtál, én inkább kérdeznék!

 Minthogy kicsit más ügy mint amikről itt irtál, igaz nemfeltétlenül ingatlanszakértői a kérdés de szorosan kötődik hozzá !

 Mi a teendő akkor ha a vevő már jogszerint megvásárolta az ingatlant nagyobb részben ki is fizette, de a használatbavétel során kiderül, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmatlan és a szakértők szerint is csak jelentős beruházások után lehet és csak részben használhatóvá tenni !

Mit tehet a tulajdonos ilyenkor? összeszoritott fogakkal fizesse ki a még hátralévő összeget ? Aztán az eredeti vásárlási összeg akár 50%-áért próbálja meg legalább részben használhatóvá tenni ?

Vagy kérheti az eladót hogy  a hibás teljesitést /ingatlant/javitsa ki saját költségén és utána beszélhetünk arról ki tartozik kinek  vagy akár előtte?

 /Különös tekintettel arra ha az eladó a tulajdonos, a kivitelező és épitő is egyszemélyben!/

Netán elállhat -e a vevő a vételtől a hibás teljesités miatt, egyben keresettel fordulhat a birósághoz az eddig befizetett vételár visszafizetéséért kérve, plusz

a vevőt ért összes kárának megtéritését ?

Tudom,hogy ez már inkább jogi kérdés de a szakértelmeden kivül kicsit a magánvéleményedre is számitok  Te mit tennél vevőként?