Továbbra is válságban az ingatlanpiac

Továbbra is válságban az ingatlanpiac

2010. 10. 24. 13:10

Februárban beszélgettünk utoljára Biró László ingatlanszakértővel, értékbecslővel, az esztergomi BL Invest Kft. ügyvezetőjével a piaci helyzetről, befektetésekről, ingatlanokról. A téma továbbra is aktuális.

Februárban az ingatlanválság elhúzódásáról beszéltél. Látszanak már pozitív jelek?

Az általam tapasztaltakat sajnos a KSH adatai is alátámasztják. 2008-ban még stabil árszínvonalat produkált a piac, de 2009-től már értékvesztés volt tapasztalható. Ez a folyamat azóta is zajlik. Az egyetlen szerencse, hogy nem drasztikus és gyors leértékelődésnek vagyunk a tanúi. A 2008-as csúcsok óta a keresletben egy erősen csökkenő tendencia uralkodik. 2009-ben hónapról-hónapra a bankszektor hitelkihelyezésének csökkenése volt megfigyelhető. A pénzügyi szakemberek szerint ezt tovább nehezítette a 2009 végén elfogadott és 2010-ben két lépcsőben bevezetett korlátozó szabályozások hatása. Véleményem szerint ezek a szigorítások már nem sokat változtattak a piacon, mire bevezették őket már teljesen visszaesett a hitelezés, eltűntek a hitelfelvevők. Az új szabályozás tehát már egy brutálisan visszafogott hitelkihelyezésű időszakban érkezett.

A kereslet és a tényleges adásvételek milyen arányokat mutatnak?

2009 végére a használt lakások árai visszaestek a 2007-es év adatai alá. A piac stabilitázólódását továbbra is nehezíti a kereslet hiánya, a KSH 50%-os visszaesést jelzett. A 2009-es ingatlanpiac visszaesését a hitelezés leállításán kívül, az árfolyamingadozás is negatívan befolyásolta. Ezek az értékcsökkentő hatások mára már a társadalom számára is objektív ténnyé váltak.

Országosan 2009-ben a használt lakások piacán nagyobb mértékű volt az áresés, mint az új építésű lakások területén. Engem ez egy kicsit meglepett, mivel a projektfinanszírozásból adódó banki nyomás csak növekedett a kivitelezőkön, ugyanakkor a vevők továbbra is elmaradtak. Úgy gondolom tavaly ezek a beruházók még inkább kockáztattak, és magasan hagyták az áraikat, de idén már szembe kellett nézniük a tartós negatív folyamattal és csökkenteniük kell a kínálati árakat.

A nem lakóingatlanok piaca hogy alakult az elmúlt időben?

A legnagyobb mértékű visszaesést tavaly az ipari és a kiskereskedelmi szektor szenvedte el. Az üresedési ráta is ebben a szektorban volt a legmagasabb, mintegy 35-50 százalék. A bérleti díjak ezzel ellentétben csak 5-10 százalékkal csökkentek, mivel a bérlők még megpróbálták kitermelni a szerződésben megkötött összegeket. Itt a negatív hatást mi is érzékelhetjük, az országot járva mindenhol láthatjuk a bérbe adandó üzletek és irodák hirdetőtábláit. Idén már a bérbeadóknak is szembe kell nézniük a gazdasági válság hatásaival. Aki elveszti bérlőjét, az nagyon nehezen fog újat találni. A tavalyi üresedési mutatók legalább is ezt támasztják alá.

A 2010-es folyamatokról mi a tapasztalatod?

A forint alapú hitelezés és a vásárló igénnyel fellépők bizonytalansága együttesen okozza az ingatlanpiac további megtorpanását. A lakosság bizonytalansága érthető, mivel tudjuk, hogy milyen nehézségek várnak a hitelt túlvállalókra. Információim alapján a 2010-es év második felében a bankok egy része már elindult az új forintalapú hitelezéssel. Ezek a pénzintézetek piaci előnyre tehetnek szert a konkurens bankokkal szemben, most a jobb adósokat lehalászhatják a piacról. Véleményem szerint idén fellendülés nem várható az ingatlanpiacon, minden körülmény a válság elhúzódását prognosztizálja.

Beszéljünk az eladósodott devizahitelesekről. Ők jelenleg hogy állnak?

2011. március elsejéig a végrehajtási törvény megtiltja a lakóingatlanok kiürítését. Itt igazi megoldást csak a kormány segítsége hozhat, mely még várat magára. Mára mintegy kilencvenezer ingatlanfedezetes hitel esetében már legalább három hónapos késében vannak az adósok a törlesztő részletekkel, de további adósok csúszhatnak meg a fizetéssel, hiszen a lakáshitelek döntő részét svájci frank alapon folyósították a bankok, az elmúlt hónapokban pedig jelentősen erősödött a svájci frank a forinttal szemben. A frank már 215 forintnál is járt. Ez pedig súlyos többletteher ró, főleg a 150 forint körüli svájci franknál eladósodott ügyfelekre. Itt meg kell említenem - a fejlett világban példa nélküli, hogy egy adós szerződése ennyire nyitott és kiszámíthatatlan legyen.

Szerinted milyen megoldási lehetőségek lehetnek egy bedőlt devizahitelnél?

Több lehetőség felmerült az elmúlt hónapokban. Az egyik szerint a kormány kidolgozna egy kedvezményes kamatozású forinthitel-konstrukciót, amellyel a devizahiteleket forinthitellé alakítják. Így a még be nem dőlt adósok az államhoz kerülnének, a törlesztő részleteket is oda fizetnék tovább. A másik lehetőség egy eszközkezelő cég létrehozása, mely a már bedőlt adósok helyzetét próbálná meg normalizálni. Ez a szervezet dönthetne arról, hogy bankoktól a fizetni nem tudó adósok lakásait átvenné az állam és az adósoknak bérlakást kínálna fel a jövedelmükhöz, lehetőségeihez mérten. A bankok szerintem ezt támogatnák, mivel nem érdekük a hitelesek fizetésképtelenné válása, vagy a tömeges kilakoltatás. Egyébként minden esetben a végrehajtás költségei tetemesek és a tömegével piacra kerülő lakások, további értékcsökkenést okoznának a magyar ingatlanpiacon. Egy pénzintézetnek mindig jobb adósa az állam, mint egy magánszemély.

Hogy látod az ingatlanpiac jövőjét?

Rövidtávon minden teljesen bizonytalan és kiszámíthatatlan. A kormány is óvatos, igazán piacbefolyásoló lépése még nem volt. Talán középtávon stabilizálódhat a piac, újra előkerülhetnek a vevők, ha újra tömegesen megindul - most már kizárólag forint alapon - a hitelezés.

2010. 10. 24. 20:31

Köszönöm. DK.

2010. 10. 24. 20:26

Nem ide szerettem volna beírni,bocsi.

2010. 10. 24. 20:25

Aztán volt egy Balassa Ált.Iskola is.

2010. 10. 24. 20:24

Gemius, Medián és Analytics is van. Gemius októberben eddig 5959 visszatérő és 28 294 egyszeri látogatót mért.

2010. 10. 24. 20:07

Most ha kicsit gúnyolódni akarnék, nektek magyarázták el.Nevetés... Széchenyi óta tudja a jó magyar ember, hogy a hitel létfontosságú eleme a gazdaságnak. Mint ahogy az "oxigén a testnek". Hogy mennyit tudnak áthárítani? Amennyit az állam szükség szerinti jogszabály alkotással illetve szervezetin (pl. PSZÁF) megenged. Ha tudsz jobb alternatívát az ország vezetésére nevezd meg! Ha van jobb ötleted tedd közzé! Rögtön 6000 ember olvassa. Vigyor ( Egy technikai kérdés félretéve pikirt megjegyzéseket. Nem látok analytics-et, saját programmal méred a lapot? Köszönöm a választ előre is.)

2010. 10. 24. 19:41

Teljesen így van, a fidesz az összes komunikációját IQ80-ra állította be, megfejelve az egészet egy agresszív, reakciós felhanggal, és egy identitástudattal, ami a nem létező erkölcsi felsőbbrendűségre épül mint demagóg nyájszellem. És csúnyán bejött nekik...

2010. 10. 24. 19:16

80-as IQ alatt elegendő lehet az a magyarázat, hogy a "bankok okozták a válságot". A valóság természetesen ennél jóval bonyolultabb. De a lényeg az, és ezt 80-as IQ környékén is meg lehet érteni, hogy a válságból kilábalásban is a bankoké a fő szerep. Ha ők nem hiteleznek, akkor az a gazdaság szempontjából olyan, mint amikor a test nem jut oxigénhez.

2010. 10. 24. 19:07

Tökéletesen igazad van! Az már más kérdés, hogy a bankok továbbhárítják és ugyanúgy velünk fogják megfizettetni...:-((

2010. 10. 24. 18:56

A válság legfőbb okozói maguk a bankok voltak. Itt volt az ideje, hogy Európában elsőként az viseli a felelősség egy részét aki a válságot okozta. Erre az előző kormánynak sosem lett volna politikai bátorsága. Mint ahogy nem is volt.

2010. 10. 24. 16:23

Nem tudom, ki szórakozik a pontozással, de ODAÍRTAM AZ OFF és ON SZAVAKAT, leszállhatna végre rólam!

 

2010. 10. 24. 16:20

Ne haragudj de a magyar/nem magyar vindows meg a regen/nem regen regisztralas a normalis emberek szemeben nem ertekmero szempontok. Tevedesben vagy ez ugyben (is).

2010. 10. 24. 15:51

OFF

Ne haragudjon/ne haragudj, de nincs ékezetes billentyűzete?

Alapvetően illetlenség így írni.

ON

2010. 10. 24. 14:39

"Magasan hagytak az araikat...." Tobbszor is eszre vettem mar, hogy On ezt sulykolja. A sajnalatos helyzet az, hogy Mo-on az ingatlanok ara (is) aranytalanul alacsonyan van tartva. Ez a magyar epitoipar legnagyobb kerekkotoje, nem a valsag. Legtobb esetben a pofatlanul alacsony osszegu ertekbecslesek miatt a beruhazasok annyira alulfinanszirozottakka valnak, hogy az epitesnek meg a befejezes elott vege szakad, mert a beruhazo/kivitelezo nem tud 70 Ft-bol 100-at kolteni. Nem ritka olyan eset, amikor egy uj csaladihaz varhato erteket az ertekbecslo melyen a bekerulesi koltseg alatt allapitja meg. Ennek a valsaghoz nincs koze.