<p>Februárban <a href="http://www.szeretgom.hu/content/60835-meg-mindig-valsagban-az-ingatlanpiac">beszélgettünk utoljára</a> Biró László ingatlanszakértővel, értékbecslővel, az esztergomi BL Invest Kft. ügyvezetőjével a piaci helyzetről, befektetésekről, ingatlanokról. A téma továbbra is aktuális.</p>
Februárban az ingatlanválság elhúzódásáról beszéltél. Látszanak már pozitív jelek?
Az általam tapasztaltakat sajnos a KSH adatai is alátámasztják. 2008-ban még stabil árszínvonalat produkált a piac, de 2009-től már értékvesztés volt tapasztalható. Ez a folyamat azóta is zajlik. Az egyetlen szerencse, hogy nem drasztikus és gyors leértékelődésnek vagyunk a tanúi. A 2008-as csúcsok óta a keresletben egy erősen csökkenő tendencia uralkodik. 2009-ben hónapról-hónapra a bankszektor hitelkihelyezésének csökkenése volt megfigyelhető. A pénzügyi szakemberek szerint ezt tovább nehezítette a 2009 végén elfogadott és 2010-ben két lépcsőben bevezetett korlátozó szabályozások hatása. Véleményem szerint ezek a szigorítások már nem sokat változtattak a piacon, mire bevezették őket már teljesen visszaesett a hitelezés, eltűntek a hitelfelvevők. Az új szabályozás tehát már egy brutálisan visszafogott hitelkihelyezésű időszakban érkezett.
A kereslet és a tényleges adásvételek milyen arányokat mutatnak?
2009 végére a használt lakások árai visszaestek a 2007-es év adatai alá. A piac stabilitázólódását továbbra is nehezíti a kereslet hiánya, a KSH 50%-os visszaesést jelzett. A 2009-es ingatlanpiac visszaesését a hitelezés leállításán kívül, az árfolyamingadozás is negatívan befolyásolta. Ezek az értékcsökkentő hatások mára már a társadalom számára is objektív ténnyé váltak.
Országosan 2009-ben a használt lakások piacán nagyobb mértékű volt az áresés, mint az új építésű lakások területén. Engem ez egy kicsit meglepett, mivel a projektfinanszírozásból adódó banki nyomás csak növekedett a kivitelezőkön, ugyanakkor a vevők továbbra is elmaradtak. Úgy gondolom tavaly ezek a beruházók még inkább kockáztattak, és magasan hagyták az áraikat, de idén már szembe kellett nézniük a tartós negatív folyamattal és csökkenteniük kell a kínálati árakat.
A nem lakóingatlanok piaca hogy alakult az elmúlt időben?
A legnagyobb mértékű visszaesést tavaly az ipari és a kiskereskedelmi szektor szenvedte el. Az üresedési ráta is ebben a szektorban volt a legmagasabb, mintegy 35-50 százalék. A bérleti díjak ezzel ellentétben csak 5-10 százalékkal csökkentek, mivel a bérlők még megpróbálták kitermelni a szerződésben megkötött összegeket. Itt a negatív hatást mi is érzékelhetjük, az országot járva mindenhol láthatjuk a bérbe adandó üzletek és irodák hirdetőtábláit. Idén már a bérbeadóknak is szembe kell nézniük a gazdasági válság hatásaival. Aki elveszti bérlőjét, az nagyon nehezen fog újat találni. A tavalyi üresedési mutatók legalább is ezt támasztják alá.
A 2010-es folyamatokról mi a tapasztalatod?
A forint alapú hitelezés és a vásárló igénnyel fellépők bizonytalansága együttesen okozza az ingatlanpiac további megtorpanását. A lakosság bizonytalansága érthető, mivel tudjuk, hogy milyen nehézségek várnak a hitelt túlvállalókra. Információim alapján a 2010-es év második felében a bankok egy része már elindult az új forintalapú hitelezéssel. Ezek a pénzintézetek piaci előnyre tehetnek szert a konkurens bankokkal szemben, most a jobb adósokat lehalászhatják a piacról. Véleményem szerint idén fellendülés nem várható az ingatlanpiacon, minden körülmény a válság elhúzódását prognosztizálja.
Beszéljünk az eladósodott devizahitelesekről. Ők jelenleg hogy állnak?
2011. március elsejéig a végrehajtási törvény megtiltja a lakóingatlanok kiürítését. Itt igazi megoldást csak a kormány segítsége hozhat, mely még várat magára. Mára mintegy kilencvenezer ingatlanfedezetes hitel esetében már legalább három hónapos késében vannak az adósok a törlesztő részletekkel, de további adósok csúszhatnak meg a fizetéssel, hiszen a lakáshitelek döntő részét svájci frank alapon folyósították a bankok, az elmúlt hónapokban pedig jelentősen erősödött a svájci frank a forinttal szemben. A frank már 215 forintnál is járt. Ez pedig súlyos többletteher ró, főleg a 150 forint körüli svájci franknál eladósodott ügyfelekre. Itt meg kell említenem - a fejlett világban példa nélküli, hogy egy adós szerződése ennyire nyitott és kiszámíthatatlan legyen.
Szerinted milyen megoldási lehetőségek lehetnek egy bedőlt devizahitelnél?
Több lehetőség felmerült az elmúlt hónapokban. Az egyik szerint a kormány kidolgozna egy kedvezményes kamatozású forinthitel-konstrukciót, amellyel a devizahiteleket forinthitellé alakítják. Így a még be nem dőlt adósok az államhoz kerülnének, a törlesztő részleteket is oda fizetnék tovább. A másik lehetőség egy eszközkezelő cég létrehozása, mely a már bedőlt adósok helyzetét próbálná meg normalizálni. Ez a szervezet dönthetne arról, hogy bankoktól a fizetni nem tudó adósok lakásait átvenné az állam és az adósoknak bérlakást kínálna fel a jövedelmükhöz, lehetőségeihez mérten. A bankok szerintem ezt támogatnák, mivel nem érdekük a hitelesek fizetésképtelenné válása, vagy a tömeges kilakoltatás. Egyébként minden esetben a végrehajtás költségei tetemesek és a tömegével piacra kerülő lakások, további értékcsökkenést okoznának a magyar ingatlanpiacon. Egy pénzintézetnek mindig jobb adósa az állam, mint egy magánszemély.
Hogy látod az ingatlanpiac jövőjét?
Rövidtávon minden teljesen bizonytalan és kiszámíthatatlan. A kormány is óvatos, igazán piacbefolyásoló lépése még nem volt. Talán középtávon stabilizálódhat a piac, újra előkerülhetnek a vevők, ha újra tömegesen megindul - most már kizárólag forint alapon - a hitelezés.