<p>Sok minden elhangzott már az elmúlt hetekben az önkormányzat 1,68 milliárd forintos tervezett mélygarázsvásárlásával kapcsolatban, de szakértő véleményét még nem olvashattuk. Biró László neve ismerősen csenghet az esztergomi közéletet figyelő polgárok számára - de talán nem mindenki tudja róla, hogy banki értékbecslőként a pénzügyi szektorban dolgozik, és több éves rutinja van hasonló nagyberuházások értékbecslésében.</p>
Kedves László, volt már dolgod szakmai praxisodban a Mária Valéria Hotel mélygarázsához hasonló ingatlannal?
Cégem hozzávetőleg idáig 3000 értékbecslést adott ki - ezek nagy hányada lakóingatlan. Arányaiban 10-15 becslésből 1 vállalati, tehát nagyobb méretű ingatlan. A közelmúltban irodaházakról, hotelekről, ipari épületekről és egyéb nagyobb kereskedelmi egységekről készítettem értékeléseket. Az utolsó jelentősebb munkám egy nagy múltú Bábolnai ingatlan, mely 15 000 m2-es felépítményből és a hozzá tartozó telekrészből állt.
Mi a véleményed a város mélygarázs-vásárlási szándékáról?
Nagyon nehéz pontos adatok nélkül nyilatkozni. Ismereteim szerint csak annyi szivárgott ki a zárt testületi ülésről, hogy az Önkormányzat 325 db parkolóhelyet akar megvenni az újonnan épülő szállodából. Ez a tranzakció parkolóhelyenként 5 100 000 Ft-ba kerülne Esztergomnak. Ez így első hallásra nagyon soknak tűnik, hisz a piacon, az Erzsébet házban egy parkolót 2 500 000 Ft-ért lehet megvásárolni. Ezt a 2 500 000 Ft-os összeget a piac szabályozta, a vásárlók ennyiért hajlandóak megvenni egy teremgarázshelyet. Véleményem szerint, ha többért el tudnák adni, akkor biztos vagyok benne, hogy az eladói még több nyereséget szeretnének realizálni belőle.
Akkor szerinted túl drágán venné meg az ötmillió feletti áron az Önkormányzat a parkolóhelyeket?
Kinek mi a drága? Ahhoz, hogy egy árról, vagy értékről átfogó képet tudjak adni, sajnos száraz szakmai trendeket, irányelveket és törvényeket kellene kifejtenem, ezek nem biztos, hogy a kedves olvasók figyelmét lekötnék.
Azért próbáljuk meg hétköznapi nyelvre lefordítani...
Az értékbecslési tevékenységet törvény szabályozza, egy értékelést pénzügyminisztériumi rendelet szerint kell elvégezni, a szakmai iránymutatója egy európai uniós szabvány, az EVS 2003. Egy felépítményes ingatlan értékét három fő módszerrel lehet kiszámítani: piaci, hozadéki és nettó pótlási költségelvű értékeléssel. A piaci számítást kiemelném, mert ezt fogadja el leginkább a szakma. Ezen módszer az Esztergomban felelhető, hasonló jellegű ingatlanok összehasonlításával értékel, becsli meg az adott ingatlan értékét. Tehát ebben az esetben, meg kell vizsgálni, hogy Esztergomban hasonló ingatlanokat mennyiért adtak el. Mélygarázsos parkolóhely Esztergomban, csak az Erzsébet házban van. Ha én értékelném az említett ingatlant, akkor én ezt venném alapul. Hisz ezek az adatok a tényleges forgalmi értéket, tehát a piaci kereslet-kínálat arányát mutatják meg.
Több képviselő az ingatlan hozamáról és jövőbetekintő jó befektetésről, 20 év alatti megtérülésről beszél.
De nem mindegy, hogy az ingatlan hozamáról, vagy a hozamértékéről beszélünk.
Mi a különbség?
A hozam az ingatlan által megtermelt nyereség, a hozamérték az a tiszta nyerésségből számított ingatlanérték. A hozamértékelés már nem olyan egyszerű. Ennek kettő fő módszere van, az egyik a hozadéki, vagy más néven tőkésítési módszer, a másikat DCF számításnak hívják. A hozadéki módszer, az az ingatlan bérbe adhatóságát vizsgálja. Megnézi, hogy a bérletből befolyó összeg és a kiadások milyen végeredményt hoznak és ezt tőkésítjük. A végső tőkésítési eredményt, tehát az ingatlan hozadéki eredményét egy tőkésítési ráta segítségével kapjuk meg. Ennél az értékelési formánál, ha nem vagyunk körültekintőek, hatalmasat lehet tévedni.
Ha jól értelmezem, akkor ebben az esetben az ingatlan bérleti bevétele határozza meg az ingatlan értékét?
Igen, a bevétel, a kiadás és a tőkésítési ráta. A ráta az piacfüggő, elhelyezkedéstől, ingatlantípustól függ, itt tud leginkább játszani egy értékelő az értékmeghatározásban. Kollégáimmal az eladandó parkolóhelyekből és debreceni mélygarázsok adataiból indultunk ki. Szerintünk messze nem tűnik olyan jó befektetésnek ez a vásárlás. Pedig csúcsértékekkel számoltunk, nagy kihasználtsággal és kicsi fenntartási költségekkel. A szakma azt tartja jó befektetésnek, ami legkésőbb 10-12 év alatt megtérül. A 15 éven túli befektetéseket nem tartja jónak, véleményem szerint akkor másba kell befektetni. A 20 éves megtérülés az kifejezetten rossznak mondható. Én ennek a vásárlásnak nem látom egyelőre a megtérülését. A fenntartási költségek és a parkolást igénybevevők hiánya miatt. Debrecenben a Simonffy utcában például egy beálló hely bérleti díja 15 000 Ft/hó.
Nem tudom, érdemes a másik hozammódszerről is beszélnünk?
A DCF módszer az ennél egy kicsit bonyolultabb. Röviden, ott pénzfolyamokat, vagy ismertebb nevén cash-flow számítást jelenértékre diszkontálunk.
Több helyen, többféle értéket lehet hallani, hogy egy ilyen mélygarázst mennyiért lehet megépíteni. Önnek erről mi a véleménye?
Itt tudunk beszélni a harmadik fő számítási módszerről, a nettópótlási költségelvű értékelésről. Nem olyan bonyolult, mint a neve. Ebben a számításban vizsgáljuk az előállításhoz szükséges költségeket, tehát hogy mennyiért lehet előállítani a megnevezett ingatlant. Ez az összegzés adja meg a költségelvű végeredményt. Bizonyára ön is tudja, ha valaki egy házat épít, akkor az ügyességén és körültekintésén is múlik, hogy mennyi is lesz a végső összeg. Egy ekkora beruházásnál véleményem szerint lehet játszani a bekerülési költségekkel. A beruházó cégek mindig készítenek egy előzetes költségvetést, feltételezem ez itt is megtörtént. Mi banki értékbecslők az Építész Kamara által kiadott Építőipari Költségbecslési Segédletet használjuk az értékelésekhez. Ebben megtalálható a kamarának állásfoglalása, hogy véleménye szerint ingatlantípusokra kivetítve, mennyiért lehet előállítani egy adott ingatlant. Például egy négyszintes 'A' kategóriás irodaépületet garázsszinttel fajlagos előállítási költsége 233. 000 Ft/ m2. Én nem ismerem a mélygarázs alapadatait, tervdokumentációit. Így konkrét értékben nem tudok állást foglalni. De véleményem szerint ez nem is fontos, hisz Esztergom városa a vevő és ha korrekten vásárol, akkor piaci áron veszi meg az ingatlan és nem az esetleg kozmetikázott bekerülési értéken. Ha ezt az értékelést kivetítjük családi házra, akkor egy ház bekerülési költsége ugyanannyi egy kislélekszámú, alföldi lakóháznál, mint egy Budapesten található Rózsadombi épületnél. Tehát a költségelvű értéke egyezik. Mégis a két ingatlan eladási értéke között hatalmas különbség lesz. Ezért nem szabad költségekből kiindulni, a szakma ezt a számítási módszert csak ellenőrzésre használja. Végső eredményként nem fogadja el. Nem hiszem, ha vállalkozóként drágán felépítek egy társasházat és el akarom adni a lakásaimat piaci ár kétszereséért, akkor azt bár ki is megvenné. Ha mondjuk Esztergomban egy új építésű lakást 15 millió Ft-ért kínálnak mások, akkor azt senki nem fogja megvenni 30 millió Ft-ért. Ugye magyarázhatná nekünk, hogy ő milyen drágán építette fel és ennek mennyi a bekerülési költsége, meg milyen hozamot hozhat bérletből.
Akkor most hogy is állunk?
Eddig nem jutott el hozzám semmiféle megalapozott szakmai vélemény, ami bebizonyítaná, miért is kellene kétszeres piaci áron megvenni városunknak ezeket a beálló helyeket. Ha ezen a területen, a jóval nagyobb piaccal rendelkező Budapestet vizsgáljuk, akkor ott is láthatjuk, hogy 2,5 - 3 millió Ft-nál drágában, nem nagyon kínálnak parkolóhelyeket. Tehát véleményem szerint, nagyon drágán akarja megvenni a városvezetés a mélygarázs beálló helyeit. Nem értem, ha már megakarja venni, miért nem kezd el alkudozni, miért nem próbálja letörni a kínálati árat, főleg ha ilyen nagy számban vásárol parkolókat. Nem értem miért védi az eladót, hisz ellenérdekeltek. A városnak az az érdeke, hogy olcsón jusson hozzá, az eladónak pedig, hogy drágán adja el. De ha a városvezetés ebben az ügyben nem szakmai alapokon dönt, hanem politikai döntést hoz, akkor én felteszem kezem és nem kívánok további szakmai érveket felsorakoztatni.